2025년 서울지역 오피스텔 매매가 전망

 

서울지역 오피스텔


2025년 서울지역 오피스텔 매매가 전망은 여러 요인에 의해 긍정적인 회복세를 보일 가능성이 높지만, 지역별·단지별 양극화와 불확실성도 공존할 것으로 보입니다. 아래는 주요 전망과 그 근거를 정리한 내용입니다.


1. 매매가 상승 전망


시장 회복세: 2024년 오피스텔 시장은 2022년 이후의 침체(전세사기, 고금리 등)에서 벗어나 회복세를 보이고 있습니다. 2024년 상반기 전국 오피스텔 매매 거래량은 1만5,823건으로 2023년 하반기 대비 증가세를 기록했으며, 서울은 주요 수요 지역으로 1,091건(2025년 1월 기준)을 기록했습니다.

기준금리 인하: 한국은행은 2024년 10월과 11월 각각 0.25%p씩 기준금리를 인하(3.50%→3.00%)했으며, 2025년 추가 인하 가능성이 제기되고 있습니다. 이는 자금 조달 부담을 줄이고, 오피스텔의 투자 매력을 높일 것으로 예상됩니다.

아파트 가격 상승에 따른 대체재 수요: 서울 아파트 매매가가 지속적으로 고점을 경신하며(2025년 6월 아파트 매매가격지수 변동률 +0.17%), 상대적으로 저렴한 오피스텔에 대한 실수요와 투자 수요가 증가하고 있습니다. 특히 강남 등 주요 지역의 프리미엄 오피스텔은 교통·생활 인프라가 우수해 대체재로 주목받고 있습니다.

임대수익률 상승: 2024년 상반기 전국 오피스텔 임대수익률은 4.69%로, 3년 연속 상승세를 기록했습니다. 서울의 경우 일부 유망 입지에서 연 6%에 달하는 수익률을 보이며, 정기예금(2~3%) 대비 높은 수익률로 투자자 관심이 커지고 있습니다.

2. 공급 감소와 신축 선호


신규 공급 위축: 2024년 전국 오피스텔 분양물량은 1만6,522실로, 2021년(5만6,704실)의 29.13% 수준에 불과했습니다. 2025년 입주 물량은 약 9,569실로 더욱 감소할 전망입니다. 공급 부족은 특히 서울 도심 및 역세권에서 매매가 상승 압력으로 작용할 가능성이 큽니다.

신축 오피스텔 선호: 정부의 규제 완화(2024~2025년 준공 소형 오피스텔의 취득세·양도세·종부세 주택 수 제외, 바닥난방 허용 등)로 신축 오피스텔의 매력이 높아졌습니다. 반면, 기존 구축 오피스텔은 거래 회복이 더딜 수 있다는 전망도 있습니다.

3. 지역별·단지별 양극화


강남권 프리미엄 단지: 강남구의 타워팰리스, 논현로얄팰리스 등 고급 오피스텔은 높은 시세를 유지하며 상승세를 보이고 있습니다. 예를 들어, 2025년 타워팰리스(도곡동) 143.1㎡가 38억 원, 논현로얄팰리스 207.0㎡가 34억 원에 거래되며 평당가 5,420만~8,762만 원 수준을 기록했습니다

송파구 고가 거래: 송파구의 월드타워빌딩(837.2㎡, 105억 원)과 롯데월드타워(237.2㎡, 99.5억 원) 등 초고가 오피스텔 거래가 두드러지며, 프리미엄 단지의 강세를 보여줍니다.


구축 오피스텔의 한계: 반면, 비역세권이나 노후 오피스텔은 거래량이 저조하고 매매가 회복이 제한적일 가능성이 있습니다. 

4. 불확실성 요인


경제 상황: 경제 성장 둔화나 금리 인하 속도 둔화 시 투자 심리가 위축될 수 있습니다.

양극화 심화: 전문가들은 서울 아파트 시장의 양극화(90%가 상승 전망)처럼 오피스텔도 입지와 단지 등급에 따라 가격 차이가 커질 것으로 보고 있습니다.

정책 변화: 정부의 부동산 규제 완화(1·10대책 등)가 지속될 경우 긍정적이지만, 기존 오피스텔에 대한 세제 혜택 미적용은 한계로 작용할 수 있습니다.

5. 구체적 시세 사례 (2025년 기준)


강남구: 타워팰리스(143.1㎡) 38억 원, 평당가 약 8,762만 원

논현로얄팰리스(207.0㎡) 34억 원, 평당가 약 5,420만 원.

송파구: 월드타워빌딩(837.2㎡) 105억 원, 평당가 약 4,138만 원.

용산구: 파크타워아파트(150.6㎡) 33억 원, 평당가 약 7,231만 원.

일반 오피스텔: 서울 일반 오피스텔은 1.5억 원(5평), 2~2.5억 원(8~9평), 4억 대(프리미엄 8~10평), 6~7억 원(프리미엄 15평) 수준으로 거래됩니다.


결론 및 추천

2025년 서울 오피스텔 매매가는 공급 감소, 금리 인하, 아파트 대체재 수요 증가로 전반적인 회복세가 예상됩니다. 

특히 강남·송파 등 역세권 프리미엄 단지와 신축 오피스텔은 매매가 상승 가능성이 높습니다. 

다만, 구축 오피스텔이나 비선호 입지는 회복 속도가 느릴 수 있으므로, 투자 시 역세권 여부, 신축 여부, 임대수익률을 꼼꼼히 검토해야 합니다.